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东京郊外房产市“小欺大”的启示  

2015-04-13 14:39:10|  分类: 绿箭 |  标签: |举报 |字号 订阅

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东京郊外房产市“小欺大”的启示  

摘要:东京郊外房地产市场年底上演的这场“小欺大”好戏,或许能给中日两国的中小房地产企业提供一种新思路。在中心城区房地产市场上无法与大企业竞争,就利用“船小好掉头”的优势,迅速抢占暂时被大企业忽视的郊区房地产市场,或许能另辟蹊径。最近,日本的建筑业巨头野村不动产公司心情有些不爽。为拓展新天地,野村不动产公司12月决定在东京郊区房地产市场大展拳脚,开发房地产项目,没想到此地早已被扎根于此的中小企业占据,很难插一脚进去。东京郊区房地产市场上演了一幕“小欺大”。

  野村不动产公司等各大日本建筑巨头原来只在东京中心城区盖房子。但随着中心城区房地产市场竞争日益激烈,渐渐寸金难买寸地,各大房地产公司将目光转向了郊区,年底制定开发计划,准备在郊区“跑马圈地”。

  日本《东洋经济周刊》的消息称,日本建筑巨头野村不动产公司选择了东京郊区一块地方进行开发。公司将房子平均价格定在2000万~3000万日元,充分考虑了年收入在400万~700万日元的低收入人群。一年建5000户,建完后全部售出,这是野村的愿望。但到了郊区后才发现,和早早在此“安营扎寨”的中小房地产企业开发的项目相比,这个项目并没有多大优势,最后可能放弃开发。

  其实,日本的大房产商们早在2000年左右就打过东京郊区的主意,他们纷纷推出开发计划,不少公司还买下了大片地块。但因为开发周期长,收益率低,最后纷纷打了退堂鼓。等到中心城区市场饱和,再想进军郊区时才发现,坚持在郊区建房的饭田产业、一建设等中小企业,已经赚得盆满钵满。

  东京郊外房地产市场年底上演的这场“小欺大”好戏,或许能给中日两国的中小房地产企业提供一种新思路。在中心城区房地产市场上无法与大企业竞争,就利用“船小好掉头”的优势,迅速抢占暂时被大企业忽视的郊区房地产市场,或许能另辟蹊径。

  首先,郊区房地产市场的发展弹性大。随着人口不断增加,中心城区的土地资源越来越有限,城区项目在产品、成本和价格等方面的“刚性”较强,可以挖掘的空间不大;而郊区项目的弹性则较大,无论是“圈地”的规模、成本的差别,还是产品类型的不同,以及市场定位和策略的多样化,都使项目的不确定性增大,中小房地产企业可发挥的余地和竞争的空间非常广阔。

  其次,住宅郊区化是现代社会发展的必然趋势。过去,在大多数人的心目中,住进郊区就好比是与世隔绝了,要面对滞后的周边环境,还有不发达的交通,生活上也存在着很大的局限性。如今,不管是在日本的东京还是中国的上海等,随着郊区的各项配套设施在不断健全,人们的这种思想也在不断改变,住宅的郊区化逐渐成为一种时尚,成为了人们回归自然的最完美表现,城市的发展正在从核心区域向周边辐射,郊区化已成为楼市发展的重要趋势。郊区化居住的时代正在大踏步的到来,“工作在城市、生活在郊区”正成为大势所趋。

  最后,郊区房地产市场也需要中小企业去开发。由于大型房地产企业拥有中小企业所不具备的资金和资源优势,开发中心城区的各种大型项目往往可以让其名利双收。而政府出于发展城市的需要,也往往会优先考虑大企业,从政策等各方面加以扶持。但这同时会导致大企业扎堆中心城区,没有意愿去开发郊区市场。日本房地产巨头们2000年从东京郊区房地产市场陆续撤走就是明证。但由于经济等条件限制,很多人只能居住在郊区,如何为他们提供良好的房地产服务,让其安居乐业也非常重要,因此中小房地产企业也正好可以填补这个市场空白。

  与其和大企业在有限的中心城区市场里拼得你死我活,房地产中小企业还不如去开拓更广阔的郊区市场。谁跑在最前面,谁就将会赢得市场的主动权,进而做大做强。这,或许是东京郊区房地产市场“小欺大”给予的启示。(作者:蒋丰 日本新华侨报总编)■


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